Le 29 mai 2018, le journal Le Monde publiait une tribune signée par cinquante juristes et économistes socialistes, appelant à « subordonner juridiquement (…) la défense de la liberté d’entreprendre et de la propriété privée à la défense de l’intérêt général », intérêt général qui s’entendait notamment de la politique du logement ou de la lutte contre le réchauffement climatique.

Trois ans plus tard, la loi « Climat et résilience » interdit progressivement de louer son logement si celui-ci contribue par trop aux émissions de gaz à effet de serre, sauf à y effectuer de coûteux travaux de « rénovation énergétique ». Une note est attribuée à chaque local : G pour les pires, A pour les meilleurs. Depuis 2025, les G sont interdits, les F en 2028, et les E en 2034.

La Chine de Mao avait des fonderies d’acier dans chaque cour dans le but de « dépasser l’Angleterre en quinze ans » ; la France de Macron a des pompes à chaleur et des murs badigeonnés de polystyrène expansé pour « atteindre la neutralité carbone avant 2050 ».

Une mise sous tutelle d’un attribut essentiel du droit de propriété qui n’est qu’un cran supplémentaire d’une longue évolution.

La propriété, née sous une bonne étoile romaine.

L’histoire avait pourtant bien commencé : proclamée par les textes les plus solennels comme un « droit inviolable et sacré » (DDHC, art. 17) de « jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue » (C. civ., art. 544), la propriété s’entend de trois pouvoirs sur la chose : en user (l’usus), la rentabiliser (le fructus) et la détruire ou l’aliéner (l’abusus).

C’est la réponse juridique au besoin humain de maîtriser son environnement (les biens immeubles) ou les objets qui l’entourent (les biens meubles), même lorsqu’il ne les a pas physiquement en main. Car la propriété, avant d’être un fait, est surtout un droit : la société l’impose erga omnes (à l’égard de tous) et le fait respecter.

L’avantage pour la Cité est double : d’abord, il est propice à la paix sociale que chacun soit maître chez soi, sans crainte de voir son nid parasité ni pillé comme cela existe dans la nature. C’est aussi une garantie de salubrité publique : chacun étant responsable de son succès ou de sa ruine, les biens seront, dans l’ensemble, gérés en bon père de famille, préservant ainsi le dépôt commun.

Pour le citoyen, la propriété est un gage de liberté. La marque des esclaves n’était-elle pas de « ne pouvoir rien avoir qui ne soit à leurs maîtres (…) sans que les enfants des esclaves (…) y puissent rien prétendre par successions » (Code Noir, art. 28) ? L’indépendance matérielle assure la dignité de n’être à la charge de personne, soulage la peur du lendemain et suscite la volonté de réussir « puis, s’il advient d’un peu triompher, par hasard / Ne pas être obligé d’en rien rendre à César » selon les mots de Cyrano.

C’est pourquoi Cicéron plaidait déjà en son temps que « c’est (…) la fonction propre de la cité, d’assurer aux citoyens la possession franche d’inquiétude de tout ce qui leur appartient » (Des devoirs, II, 22).

Les bornes initialement posées à cette prérogative sont longtemps restées au minimum qu’exigeait le bon sens. L’État disposait du droit d’exproprier « pour un motif impérieux d’intérêt général » et « moyennant une juste et préalable indemnisation » (DDHC, art. 17). On condamnait l’abus de droit accompli dans une pure intention de nuire — élever à la limite de son terrain des pics acérés destinés à crever les montgolfières (Cass. req., 3 août 1915, Clément-Bayard) — ou encore le « trouble anormal de voisinage » (Cass. civ., 27 novembre 1844).

Une lente éclipse moderne : la mise à contribution de la propriété.

Au XXe siècle, le modèle évolue. L’ère industrielle accompagne l’affirmation de la puissance publique dans l’économie, appuyée par l’implantation des idées redistributives, au moment où les deux guerres mondiales multiplient les nécessiteux. Cette valeur dormante enfouie dans les pierres ne pouvait laisser indifférent un État qui désormais intervient, planifie, construit, protège et contrôle ; par nécessité et aussi un peu par goût.

La propriété devient une ressource ordinaire pour l’État. Une ressource directe d’abord, par l’impôt.

La taxe foncière et la taxe d’habitation frappent l’usus ; l’impôt sur les revenus tirés de la location ampute le fructus ; les droits de mutation — à titre gratuit ou onéreux — taillent dans l’abusus. Jusqu’aux droits de succession dont les taux généreux peuvent atteindre 60 %. Il n’est pas jusqu’au non-usage du bien qui ne soit imposé, avec la création en 1998 d’une taxe sur les logements vacants.

La propriété est également une ressource d’une manière plus indirecte : elle est mise à contribution pour le logement des autres.

Un exemple en est la fameuse loi du 1er septembre 1948, qui impose un plafond très bas pour les loyers. Pour limiter l’ascendant supposé du propriétaire sur ses locataires, la loi du 6 juillet 1989 impose presque un modèle de bail en résidence principale : durée de trois ans renouvelables, conditions des congés donnés par le bailleur, etc. Inversement, l’expulsion de ces locataires impécunieux se heurte à la trêve hivernale, à des délais de paiement accordés par le juge, au droit au logement opposable et, de fait, aux refus fréquents du concours de la force publique pour appliquer les expulsions.

La propriété fera également les frais des conceptions pénales de l’après-guerre privilégiant la réformation du délinquant plutôt que sa répression.

La défense pénale de la propriété contre les intrusions s’affaiblit. D’abord parce que ce n’est pas tant la propriété elle-même qui en bénéficie que simplement le domicile (C. pén., art. 226-4). De plus, même au sein de ce domicile, la légitime défense par l’habitant est vue avec suspicion par une jurisprudence exigeant pratiquement qu’on fuie de chez soi devant l’intrus (Cass. crim., 6 mai 2014, n° 14-81.285). Quant à la présomption simple de légitime défense prévue en cas d’intrusion « de nuit (…) dans un lieu habité » (C. pén., art. 122-6), elle reste largement privée d’effet, puisque les juges admettent sans difficulté la preuve contraire.

De même, les pouvoirs d’expropriation s’élargissent jusqu’à des motifs dont on découvre soudain le caractère impérieux, tels que la destruction des immeubles en ruine (loi Vivien n° 70-612 du 10 juillet 1970), moyennant une indemnité diminuée du coût des travaux (pour une différence parfois bien en dessous du marché).

Le constat, en 2017, était donc celui d’un droit structurant, mais déjà fragilisé par les multiples exceptions et relativisations de sa portée.

Macron ou l’ère « Climat et résilience ».

L’étoile de la propriété avait donc bien pâli. On aurait pu croire que l’arrivée au pouvoir d’un ancien banquier, fût-il entré en politique par un gouvernement socialiste, allait apporter un peu d’équilibre. Au contraire, les tendances anciennes furent confirmées.

La fiscalité ne s’arrange guère : dès 2017, la taxe d’habitation est supprimée concernant les résidences principales mais la taxe foncière voit son taux augmenter, parfois de 35 à 40 % jusqu’en 2025, y compris pour les résidences secondaires toujours soumises aux deux taxes. De même, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), salutaire diminution de l’assiette mais report de tout l’effort sur les propriétaires fonciers. En 2023, l’assiette et le taux de la taxe sur les logements vacants sont augmentés, puis à nouveau en 2026. En 2018, la loi ELAN ajoute aux contraintes pesant sur la liberté contractuelle des bailleurs un plafonnement des loyers (L. du 6 juillet 1989, art. 17), dont il est question d’étendre encore le champ. En 2024, le pouvoir d’expropriation est étendu aux immeubles seulement « dégradés » ; l’indemnité versée au propriétaire sera alors diminuée du montant des travaux nécessaires à la réfection complète – elle sera donc souvent nulle (C. expr., art. L. 512-1) !

La tendance existante est donc largement accentuée. Emmanuel Macron lui donnera un nouveau champ d’action : la lutte contre le réchauffement climatique. C’est la loi « Climat et Résilience » (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021), grande affaire de ses deux mandats.

L’interdiction de louer les « passoires énergétiques » y est assez sournoise, puisque ces logements ne sont pas proscrits en tant que tels mais assimilés à des logements « indécents » (donc mettant en péril la santé et la sécurité : moisis sur les murs, garde-corps fragiles, etc.) que la loi de 1989 interdit effectivement de louer (art. 6, al. 1er). Cela permettra au Conseil d’État de valider cette entorse au droit constitutionnel de propriété, comme répondant au droit également constitutionnel pour « toute personne de disposer d’un logement décent » (CE, 21 décembre 2023, n° 488900). Or, là n’est pas la question, mais plutôt celle de savoir si faire entrer dans le champ de la « décence » l’émission de dioxyde de carbone dans l’atmosphère terrestre ou la déperdition de chaleur par un vitrage simple ne serait pas un abus de langage.

Et pour contrecarrer l’avantage comparatif des autres types de locations, la majorité macroniste décide d’étendre le dispositif aux locations de « meublés de tourisme » (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « anti-Airbnb »).

L’évolution est fondamentale : ce n’est plus une limitation dans un souci d’ordre public, ni une mise à contribution pour le bien supérieur — prétendu tel du moins — mais l’intégration de ce droit dans une politique publique volontariste destinée à atteindre un objectif fixé par le pouvoir. La propriété n’est plus une garantie fondamentale mais un privilège précaire, une concession, à savoir l’autorisation conditionnelle d’user d’un bien conformément aux objectifs définis par la puissance publique.

S’il est question, à l’heure ou s’écrivent ces lignes, d’un énième assouplissement de la règle par voie législative (un projet de loi « relance logement »), le principe et l’intention du dispositif demeurent intacts.

Péril en la demeure

Il est évident que la propriété ne peut constituer un droit absolu au sens littéral : la vie en société impose un minimum d’ordre commun et le salut public doit primer dans les cas exceptionnels.

Le problème est ici de savoir si elle doit rester un droit subjectif et opposable, un refuge et un principe, ou évoluer vers une simple gestion déléguée de la grande chose commune, comme pouvaient l’être les droits féodaux, comme l’est aujourd’hui le contrat de concession. Certaines personnes ne seraient pas opposées à cette dernière option, à commencer par l’État qui y voit la perspective de nouveaux gains sans devoir assumer directement cet encombrant patrimoine.

Pour une raison d’abord bassement matérielle : le denier public ayant été terriblement mal géré depuis les années 1970, l’État s’approche de la banqueroute, à l’allure tranquille d’un semi-remorque en panne n’avançant encore que grâce à son élan. La propriété immobilière des Français représente, de ce point de vue, une appétissante réserve de 10 000 milliards d’euros.

Mais à ces motifs prosaïques s’ajoutent des considérations idéologiques.

La propriété n’est pas seulement un droit, mais aussi un pouvoir. La scène du film 2001, l’Odyssée de l’espace où un hominidé se sert pour la première fois d’un os comme d’un gourdin montre comme la chose augmente celui qui s’en sert. La propriété pérennise ce rapport et le multiplie, faisant des propriétaires, d’une certaine façon, des êtres augmentés. Et comme la propriété suppose la liberté de la perdre ou de la transmettre, elle aboutit nécessairement à ce que certains soient plus augmentés que d’autres.

Or il est des hommes que le pouvoir de leur semblable inquiète, tant ils craignent qu’il s’en serve pour opprimer les autres. Ni l’oppression de l’État, avec son armée, sa police et ses juges, ni l’ombrageuse « collectivité » ne les inquiètent ; au contraire, cette oppression-là les laisse de marbre, voire ils se réjouissent qu’elle « assure leurs besoins, facilite leurs plaisirs, conduise leurs principales affaires, dirige leur industrie, règle leurs successions, divise leurs héritages » comme le prédisait Tocqueville.

Mais l’oppression d’un bailleur percevant son loyer, d’un paysan récoltant son propre grain, d’un patron réalisant des bénéfices, d’un père abandonnant ses biens à ses enfants, d’un propriétaire qui se chauffe en plein été, d’un rentier qui se consacre à découvrir le monde sans souci du lendemain : voilà la tyrannie qui hante leurs nuits.

À défaut de Grand Soir, il leur faudrait au moins, pour dormir tranquilles, un crépuscule.